Oma Frieda kauft über 500.000 Wohnungen
Fragen erwünscht! Am Ende des Beitrags kannst du dem Kapitän – oder Oma Frieda – deine Frage stellen ↓ Oma Frieda ist jetzt Vermieterin. Nicht von einer Wohnung, sondern ein kleines bisschen von 527.488. Vonovia kommt als sechster Wert in ihr Depot. Hat sie ihren Stil geändert? Nein, sagt sie. Sie hat nur getan, was ihre fünfte Regel schon immer verlangt hat.
Oma Friedas Depot war bisher eine ruhige Sache: Fuchs, KSB, Pfizer, SAP und seit Oktober eine halbe Position Gea. Schmieröl, Pumpen, Medikamente, Software, Milchmaschinen. Jetzt kommen Wohnungen dazu. Sehr viele Wohnungen.
Was sie da kauft
Vonovia ist Deutschlands größter Vermieter. Zum 30. September gehörten dem Konzern 527.488 Wohnungen, in Berlin, Dresden, Bochum, Wien und Stockholm. Fast alle sind vermietet, der Leerstand liegt bei 2,3 Prozent.
| Wohnungen | 527.488 |
| Leerstand | 2,3 % |
| Organisches Mietwachstum (9 Monate) | +3,8 % |
| Ergebnis Vermietung (Adjusted EBITDA, 9 Monate) | 1.912 Mio. € |
| Aktien für eine Wohnung (rechnerisch) | rund 1.600 |
| Börsenwert je Wohnung | rund 27.000 € |
Umgerechnet gehört jedem Aktionär für rund 1.600 Aktien eine ganze Wohnung. Für 1.000 Euro bekommt Oma Frieda 59 Aktien, also knapp 4 Prozent einer Wohnung. „Das ist ungefähr das Badezimmer“, sagt sie.
Stilbruch oder Chance?
Das ist die eigentliche Frage. Oma Frieda hat fünf Regeln, und Vonovia besteht nicht alle.
| Regel | Vonovia |
|---|---|
| Etwas, das man jeden Tag braucht | Wohnen, mehr Alltag geht nicht |
| Verdient schon Geld | operativ ja: 1,66 € Adjusted EBT je Aktie in 9 Monaten, aber 5,9 % weniger als im Vorjahr |
| Dividende, die steigt | 1,25 €, das sind 7,4 % – aber 2023 fast halbiert, seitdem wieder steigend |
| Lange Geschichte mit Familie | nein, ein Konzern aus Zukäufen, seit 2013 an der Börse |
| Kein Hype | im Gegenteil: −29,5 % seit Jahresbeginn |
Zwei Regeln bestanden, eine halb, eine knapp, eine nicht. Bei Südzucker hat das für ein Nein gereicht. Warum also hier ein Ja?
Weil Regel fünf hier nicht nur bestanden ist, sondern laut ruft. „Wenn alle es gut finden, ist es meistens schon teuer“ – umgekehrt gilt auch: Wenn keiner es haben will, ist es meistens billig. Und Vonovia will gerade keiner. Erst die Pläne zur Enteignung in Berlin, dann die gesenkte Prognose am 28. Oktober, dazu steigende Zinsen. Ende Oktober fiel die Aktie bis auf 15,26 Euro.
Vonovia selbst beziffert den Wert der Wohnungen nach Abzug aller Schulden auf 46,31 Euro je Aktie (EPRA NTA). Die Börse zahlt davon gut ein Drittel. Vorsicht, hier wirken die Schulden als Hebel: Wären die Wohnungen 15 Prozent weniger wert, sänke dieser Wert auf rund 31 Euro je Aktie. Auch das wäre noch fast das Doppelte des Kurses.
Oma Frieda ändert also nicht ihren Stil. Sie erkennt eine Chance, und zwar genau die Art Chance, auf die ihre Regeln warten: etwas Unverzichtbares, das gerade niemand mag.
Was die Zahlen von gestern sagen
Am 4. November hat Vonovia die Neunmonatszahlen vorgelegt. Das Vermietungsgeschäft läuft: Das Ergebnis stieg um 3,5 Prozent, obwohl der Konzern fast 5.000 Wohnungen weniger hat als vor einem Jahr. Die Mieten steigen 2027 um rund 4 Prozent, 2028 um rund 4,5 Prozent, so jedenfalls die Planung.
Unter dem Strich wird es schwächer. Die Zinskosten stiegen um 16,5 Prozent, das Ergebnis vor Steuern (Adjusted EBT) fiel um 3,5 Prozent. Für 2027 erwartet Vonovia kein Wachstum dabei. Und das Ziel, die Schulden bis 2028 auf 40 Prozent des Immobilienwerts zu drücken, dürfte laut Vonovia „schwerer zu erreichen“ sein.
| Verkehrswert der Immobilien | 85,8 Mrd. € |
| Verschuldungsgrad (LTV) | 46,1 % |
| Nettoschulden (rechnerisch) | rund 39,6 Mrd. € |
| Nettoschulden / EBITDA | 13,9 |
| Börsenwert bei 16,94 € | rund 14,4 Mrd. € |
Wie sie kauft
Bei Gea hat Oma Frieda die Hälfte gekauft. Bei Vonovia nur ein Viertel der Position, die sie für einen Wert vorsieht. Der Rest kommt nicht bei einem bestimmten Kurs, sondern bei einem bestimmten Zeichen: wenn die Schulden im Verhältnis zum Ergebnis sinken.
| Kurs | 16,94 € |
| Seit Jahresbeginn | −29,5 % |
| Tiefster Kurs im letzten Jahr | 15,26 € |
| Dividende je Aktie | 1,25 € |
| Dividendenrendite | 7,4 % |
| EPRA NTA je Aktie | 46,31 € |
Oma Friedas Depot jetzt
| Wert | Seit |
|---|---|
| Fuchs | 6. Oktober 2026 |
| KSB | 6. Oktober 2026 |
| Pfizer | 6. Oktober 2026 |
| SAP | 6. Oktober 2026 |
| Gea | 9. Oktober 2026 (halbe Position) |
| Vonovia | 5. November 2026 (Viertelposition) |
Mehr zum Hintergrund mit Berlin steht im Beitrag Vonovia: Warum enteignen, wenn man kaufen kann?.
Einordnung
Wasserlinie. Dieser Beitrag bewertet Vonovia nicht neu, sondern beschreibt eine Entscheidung im Musterdepot von Oma Frieda. Eine hohe Dividende und ein großer Abschlag auf den Buchwert stehen hohen Schulden, steigenden Zinsen und einer politischen Unsicherheit in Berlin gegenüber.
Keine Anlageberatung – auch nicht von Oma Frieda.
Was mich an der Aktie stört
Mich stört, dass Oma Frieda für Vonovia zwei ihrer Regeln biegen muss. Eine Familie gibt es nicht, und die Dividende ist nicht stetig gestiegen: Für 2022 wurde sie fast halbiert. Wer Regeln nur einhält, wenn sie passen, hat bald keine mehr.
Und die Schulden bleiben. Rund 40 Milliarden Euro, das 13,9-Fache des operativen Ergebnisses. Jeder Prozentpunkt mehr Zins frisst bei Vonovia, was die Mieter mehr zahlen. Seit September steigen die Zinsen wieder.
Kennt Oma Frieda die Aktie?
„Ich hab doch nicht meinen Stil geändert. Ich kaufe, was man jeden Tag braucht, und wenn keiner es haben will. Wohnen braucht man jeden Tag. Und haben will die Aktie gerade wirklich keiner.“
Warum nur ein Viertel? „Weil die Firma mehr Schulden hat als mein ganzes Dorf zusammen. Ich kaufe ein Zimmer, nicht das Haus. Wenn sie zeigen, dass sie die Schulden abbauen, kommt das nächste Zimmer dazu.“
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Freigabe:Kapitän Rakete
Transparenz und Hinweise
Keine Anlageberatung. Diese Einordnung basiert auf öffentlich zugänglichen Informationen und Kursdaten über Broker-Schnittstelle, Neunmonatsmitteilung Vonovia SE (4. November 2026), Ad-hoc-Mitteilung vom 28. Oktober 2026, Hauptversammlung 21. Mai 2026 und stellt keine individuelle Anlageberatung sowie keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung dar.
Risikohinweis. Aktien unterliegen Kursschwankungen. Verluste bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals sind möglich. Vergangene Wertentwicklungen sind kein Indikator für künftige Ergebnisse.
Eigene Position: Oma Friedas Depot ist ein Musterdepot dieses Blogs. Der Autor hält Vonovia-Aktien und ein Long-Hebelprodukt auf Vonovia, das auf steigende Kurse setzt (Stand 04.11.2026). Er profitiert damit von der Kursentwicklung und hat einen möglichen Interessenkonflikt.
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Zu den Kennzahlen. Kurs über die Broker-Schnittstelle, Xetra, 4. November 2026 nachmittags, 16,94 Euro (verzögerte Daten); Veränderung seit Jahresbeginn und tiefster Kurs aus Wochenkursen derselben Quelle. Wohnungen, Leerstand, Mietwachstum, Ergebnisse, EPRA NTA, LTV, Verkehrswert, Verschuldung zum Ergebnis und Prognosen laut Neunmonatsmitteilung der Vonovia SE vom 4. November 2026 (Prognose angepasst am 28. Oktober 2026). Dividende 1,25 Euro und Aktienzahl laut Hauptversammlung vom 21. Mai 2026. Börsenwert, Nettoschulden (LTV mal Verkehrswert), Aktien je Wohnung und Wert je Wohnung sind eigene Überschlagsrechnungen.
Stand der Kursdaten: 4. November 2026, nachmittags, Kurs 16,94 €. Angaben können sich seither erheblich verändert haben.